Teilrevision des Bauvertragsrechts – Stärkung der Bauherrschaft und Käuferschaft ab 2026

Hintergrund und Zielsetzung

Ausgangspunkt der Revision waren mehrere parlamentarische Initiativen, welche die Rechtsstellung der Bauherrschaft im Umgang mit Baumängeln stärken wollten. Nach der Verabschiedung durch das Parlament im Dezember 2024 und dem Beschluss des Bundesrats am 30. April 2025 wurde festgelegt, dass für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, die neuen Bestimmungen gelten.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick

1. Verbindliche Rügefrist von 60 Tagen

Bislang mussten Baumängel grundsätzlich sofort gerügt werden. Neu gilt eine einheitliche Frist von 60 Tagen für offene sowie für verdeckte Mängel. Diese Frist kann vertraglich nicht gekürzt werden und gilt unter anderem:

• Beim Kaufvertrag, soweit Mängel einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit des Werks verursacht haben (Art 201 Abs. 4 revOR);
• Beim Grundstückkaufvertrag (Art. 219a revOR);
• Beim Werkvertrag über ein unbewegliches Werk (für offene und verdeckte Mängel) sowie für folgende (offene und verdeckte) Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben:
  • Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist (Art. 367 Abs. 1bis lit. a revOR und Art. 370 Abs. 4 lit. a revOR);
  • Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist (Art. 367 Abs. 1bis lit. b  revOR und Art. 370 Abs. 4 lit. b revOR).

2. Teilzwingende fünfjährige Verjährungsfrist

Ansprüche wegen Baumängeln verjähren weiterhin nach fünf Jahren. Neu ist, dass diese Frist zwingend ist und nicht zu Lasten der Käufer beim Grundstückkaufvertrag (Art. 219a Abs. 3 revOR) oder des Bestellers im Werkvertrag (Art. 371 Abs. 3 revOR) abgeändert werden darf.

3. Zwingendes Nachbesserungsrecht und Möglichkeit der Ersatzvornahme

Das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung kann ab dem 1. Januar 2026 weder beim Kauf von Grundstücken mit Neubauten, bei denen der Bau nicht länger als zwei Jahre zurückliegt oder die Baute noch zu errichten ist (Art. 219a Abs. 2 revOR), noch bei Werkverträgen wegbedungen werden, wenn der Mangel eine Baute betrifft (Art. 368 Abs. 2bis revOR). Das Gesetz selbst definiert den Begriff der „Baute“ und insbesondere seine Abgrenzung zum werkvertraglichen Terminus des „unbeweglichen Werks“ nicht. Gemäss Botschaft des Bundesrats gilt jedoch in Anlehnung an Art. 667 Abs. 2 ZGB jede mit dem Boden fest und dauerhaft verbundene Vorrichtung als Baute im Sinne der Bestimmungen (BBl 2022 2743, S. 33). Zusätzlich wurde Art. 368 Abs. 2 revOR ergänzt, sodass dem Werkbesteller bei unentgeltlicher Verbesserung sinngemäss die Rechte aus Art. 366 Abs. 2 OR zur Verfügung stehen. Er kann somit dem Unternehmer eine Frist setzen und androhen, die Verbesserung des Werks auf Kosten und Gefahr des Unternehmers auf einen Dritten zu übertragen, falls dieser seine Pflichten weiterhin nicht erfüllt.

4. Konkretisierung der Sicherheitsleistung im Bauhandwerkerpfandrecht

Neben der Teilrevision des OR wurde auch eine Änderung des ZGB verabschiedet. Demnach muss eine Ersatzsicherheit für ein Bauhandwerkerpfandrecht künftig die Pfandsumme inklusive Verzugszinsen für zehn Jahre abdecken (Art. 839 Abs. 3 revZGB). Damit wird die bisher unklare und umstrittene Höhe der zu leistenden Sicherheit konkretisiert.

Fazit

Die Teilrevision des Bauvertragsrechts wird zu Veränderungen im kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrecht führen und verbessert insgesamt die rechtliche Position von Bauherren und Käufern.

Zu beachten bleibt, dass einige Teile der SIA-Norm 118 aufgrund der Teilrevision nicht mehr gesetzeskonform sind und angepasst werden müssen. Die SIA-Normen sind die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins. Unter anderem müssen die zwingende Rügefrist von neu 60 Tagen nach den ersten zwei Jahren (Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118) sowie der Ausschluss der Wegbedingung der Nachbesserungspflichten angepasst werden.

Nicht nur die SIA-Normen müssen angepasst werden, sondern auch weitere gängige Vertragsmuster (wie Standard-Kaufverträge für neu erstellte oder neu zu erstellende Bauten) und AGB sollten auf ihre Vereinbarkeit mit den neuen Bestimmungen überprüft und entsprechend angepasst werden.