Hausverkauf in der Familie: Bundesgericht beendet Steuerhürden im Kanton St. Gallen
Viele Eltern möchten ihr Eigenheim günstig an die Kinder weitergeben. Doch wer im Kanton St. Gallen sein Haus unter dem Marktwert an die Kinder verkaufte (sog. gemischte Schenkung), musste dem Steueramt bislang die Grundstückgewinnsteuer abliefern. Diese Praxis des Kantons St. Gallen hat das Bundesgericht kurz vor Weihnachten als rechtswidrig erklärt.
Gemischte Schenkung
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Immobilien innerhalb der Familie unter dem eigentlichen Marktwert übertragen werden. Wenn Eltern ihrem Kind ein Haus beispielsweise für 750’000 Franken verkaufen, obwohl eine Drittperson eine Million Franken bezahlen würde, spricht man von einer gemischten Schenkung. Auch die Übertragung einer Liegenschaft und die Übernahme der Hypothek ohne weiteren Geldfluss wird als gemischte Schenkung qualifiziert. Mit anderen Worten handelt es sich bei einer gemischten Schenkung um eine Kombination aus einem Kauf und einem Geschenk. Das Steueramt des Kantons St. Gallen qualifiziert die Eigentumsübertragung in der Regel als gemischte Schenkung, wenn der Verkaufspreis mindestens 25 % unter dem Verkehrswert lag.
Bisherige Praxis im Kanton St. Gallen
Wer ein Haus mit Gewinn verkauft, muss normalerweise eine Grundstückgewinnsteuer zahlen. Bei einer reinen Schenkung z.B. an ein Kind wird diese Steuer aufgeschoben. Das bedeutet, die Steuer wird erst fällig, wenn das Haus später einmal an eine fremde Person verkauft wird.
Bei gemischten Schenkungen wurde der Steueraufschub im Kanton St. Gallen nur teilweise gewährt. Überstieg der Verkaufspreis die ursprünglichen Kosten (die sogenannten Anlagekosten) der Eltern, veranlagte das Steueramt auf dieser Differenz die Grundstückgewinnsteuer. Für viele Familien war dies eine finanzielle Hürde, da bei der familieninternen Übergabe oft gar kein oder nicht genug Geld fliesst, um die Steuer zu bezahlen und bei den Nachkommen, welche die Liegenschaft üblicherweise übernahmen, auch nicht genügend Liquidität vorhanden war.
Der Entscheid des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hat am 22. Dezember 2025 (Entscheid 9C_271/2025) entschieden, dass die St. Galler Praxis die Vorgaben des Bundes verletzt. Die Richter kamen zum Schluss, dass eine Grundstückgewinnsteuer bei einer reinen oder gemischten Schenkung vollständig aufgeschoben werden muss. Ein teilweiser Aufschub ist unzulässig.
Das Bundesgericht hielt in seiner Begründung fest, dass das Gesetz für Schenkungen keine Aufteilung vorsehe. Es gelte das «Alles-oder-nichts»-Prinzip. Zudem betonte das Gericht, dass solche Steuererleichterungen wichtig seien, um die familieninterne Nachlassplanung zu ermöglichen. Eltern sollen ihr Haus an die nächste Generation weitergeben können, ohne dass sofort das Steueramt die Liquidität der Familie belaste.
Kanton St. Gallen passt seine Praxis an
Der Kanton St. Gallen hat angekündigt, das Urteil umzusetzen und seine Praxis zu ändern. Das Steueramt des Kantons St. Gallen wird für künftige gemischte Schenkungen von Liegenschaften an die Nachkommen einen vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gewähren.
Wichtiger Hinweis: Die Steuer wird nicht erlassen, sondern aufgeschoben
Beachten Sie, dass der Steueraufschub keine Steuerbefreiung ist. Das beschenkte Kind übernimmt auch die «latente Steuerlast». Verkauft der Sohn oder die Tochter das Haus später zum Marktpreis an eine Drittperson, berechnet sich die Steuer auf dem gesamten Wertzuwachs seit dem ursprünglichen Kauf durch die Eltern. Wenn das Haus für längere Zeit in der Familie bleibt, kann sich die Steuerbelastung durch die lange Besitzdauer reduzieren.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichts ist für die generationenübergreifende Wohneigentumsförderung enorm wertvoll. Der Kanton St. Gallen ändert seine bisherige Praxis und gewährt nun bei gemischten Schenkungen den vollen Steueraufschub. Dies schafft finanzielle Spielräume für Familien.
Was das Bundesgericht in diesem Entscheid beschloss, bindet auch die anderen Kantone. Folglich könnten nun auch in anderen Kantonen Praxisänderungen anstehen.
Bei der Nachfolgeplanung gibt es nicht einzig steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Oft ist die Übertragung von Liegenschaften innerhalb der Familie im Zusammenhang mit dem restlichen Vermögen zu betrachten. Solche wesentlichen Veränderungen verlangen eine aufmerksame und sorgfältige Nachlassplanung mit Einbezug professioneller Beratung.
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